2024关于“交房即交证”的调查思考

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买房子从法律表现形式上看就是拿到房产证，一个房产证承载着一家人甚至几代人的梦想。根据舆情分析和调查摸排，市区内有四分之一的小区还未办理房产证。市委顺应群众期盼，把“交房即交证”列为2022年度重点改革任务之一，以“小切口改革”服务“大民生实事”。近期，市委政研室开展专题调研并引发了几点思考。

一、“交房即交证”具备的要件

“交房即交证”满足验收合格、费税缴清两个条件即可。

验收涉及自然资源、住建、生态环境、市场监督等多个部门，主要包括规划验收、消防验收、竣工验收、专项验收（包括电梯、节能、防雷、绿化、环保等）。

费税一部分由房地产开发企业缴纳，包括向税务部门缴纳5.5%的契税和向有关部门缴纳的城市基础设施配套费。另一部分由购房人缴纳，包括1%-3%的契税和大修基金等费用。

二、“交房即交证”面临的难题

“交房即交证”难，问题出在开发商和行业监管部门，尽管也有购房人收房率、完税费率低的情形，但不是主要问题。

开发商的问题。一是资金问题。客观上，一些开发商本身实力不强，依靠银行贷款、民间信贷、提前预售等方式筹措资金，期间的不确定因素很多、风险较大，一旦资金链出现问题，就会影响工程进度，影响交房时间；主观上，开发商能拖就拖、迟缴费税，让自己手里留有现金流，自然延缓了办证时间。二是违规问题。既有未批先建的问题，也有超规超建的问题，还有变更后不及时备案的问题。有的开发商还未办理完整的审批手续就破土动工，甚至开始预售。有的开发商虽然办理了相关审批手续，但擅自增建扩建，减少绿化面积，增大容积率，验收时难以通过。如**火车站职工公寓项目，在建设过程中将半封闭式阳台改为封闭式阳台，比审批面积超出100多平方米；**市城投置业有限公司开发的伴山樾谷·香庭花园项目，修建大门时增建了值班休息室和门卫用房，实际建筑面积与审批的不符。三是诚信问题。有的开发商代收业主的契税后挪用，有的开发商拒绝兑现延迟交房违约金，有的开发商在购房合同上“玩猫腻”，条款中有一年以上或者更长时间方可办理房产证的约束，寻求法律保护。如枣园路君林上苑小区代收业主契税后没有向税务机关及时缴纳，至今尚未办理房产证；新区翰林府项目在购房合同中约定，交房后720个工作日内办结房产证，延迟办证达三年之久，目前670户中办理了400余户，在我市已属表现较好的项目。

行业部门的问题。一是权责不对等。项目审批、监管、验收由不同部门负责，责任和权力不统一，配合衔接不到位，漏洞多、问题多。重审批、轻监督，重结果、轻过程的现状没有得到根本性改善。一个项目审批时需盖30多个公章，涉及多个监管部门，一旦出现问题，找谁都不管，来回踢皮球。二是衔接有裂缝。工程项目从土地出让到竣工验收涉及多个部门，经过多个环节，每一环节须相关部门监督验收后方可进入下一阶段。实际工作中，自然资源、住建 、人防等部门之间协同联动不够，“铁路警察各管一段”，过程管控、质量监督、分步验收等容易形成真空地带，导致工程耗时较长、劳动成本较高。三是信息难共享。规划审批、土地供应、竣工验收、不动产登记相互间的信息不能全面共享，存在多次反复重复提交数据资料的情形，容易造成企业多头跑、来回跑。四是处置手段少。把违法、违规相混淆，以违规整改取代违法惩处，罚款是通行的手段。如我市尚未出台建筑面积误差规范条文，规划部门在办理规划验收时，只要测绘面积超出审批面积，不论多少都按照超规划审批建设“一罚了之”，处罚后再办理规划验收，延缓了办理时限。

三、“交房即交证”实现的途径

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